Trong bối cảnh các phân khúc bất động sản như đất nền, chung cư đồng loạt tăng giá mạnh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang đất nông nghiệp – phân khúc có giá rẻ hơn, diện tích lớn, tiềm năng tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, cùng với cơ hội, đây cũng là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không nắm rõ pháp lý và quy hoạch.

Anh Lê Văn Lĩnh, một nhà đầu tư tại Hà Nội, chia sẻ về quyết định mua lô đất nông nghiệp gần 2.000m² tại Ba Vì với giá khoảng 2,5 tỷ đồng (tương đương 1,3 triệu đồng/m²). Anh tận dụng lô đất để trồng cây ăn quả, đồng thời chờ giá tăng. Dù mức tăng giá chỉ khoảng 1-2 triệu đồng/m², nhưng nhờ diện tích lớn nên lợi nhuận vẫn đáng kể.

“Đầu tư đất nền vùng ven cần số vốn quá lớn, lại tiềm ẩn rủi ro cao. Trong khi đất nông nghiệp giá rẻ, phù hợp đầu tư dài hạn và khai thác sử dụng linh hoạt,” anh Lĩnh nhận định.

Giao dịch sôi động, giá đất nông nghiệp tăng 20 – 30% trong 1 năm

Theo anh Nguyễn Minh Hải, môi giới đất tại Ba Vì, xu hướng gom mua đất nông nghiệp đang lan rộng, nhiều nhà đầu tư “săn” cả đất trồng lúa. Nguyên nhân chính là giá đất ở Hà Nội và vùng ven tăng cao, khiến đất nông nghiệp trở thành phân khúc thay thế hấp dẫn.

Ngoài mục tiêu tăng giá, nhiều nhà đầu tư hy vọng được đền bù cao hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, trong đó có việc mở rộng đối tượng được chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Khảo sát thực tế cho thấy, giá đất nông nghiệp tại Hà Nội đã tăng 20-30% chỉ trong vòng 1 năm. Ví dụ:

• Một mảnh đất 1.362m² ở Ba Vì đang rao bán 2,4 tỷ đồng (1,76 triệu đồng/m²), tăng 33,3% trong 1 năm.

• Mảnh khác 2.100m² tại xã Trần Phú (Chương Mỹ) có giá 1,8 triệu đồng/m², tổng 3,78 tỷ đồng/lô.

Rủi ro tiềm ẩn: “Chôn vốn”, không chuyển đổi được mục đích sử dụng

Tuy nhiên, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, đầu tư đất nông nghiệp thời điểm này ẩn chứa nhiều rủi ro hơn là cơ hội.

“Đã có nhóm nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp rồi không bán được, phải cắt lỗ vẫn không ai mua. Đặc biệt, nếu dính quy hoạch treo, nhà đầu tư có thể bị ‘chôn vốn’ dài hạn,” ông Toản chia sẻ.

Những rủi ro chính bao gồm:

• Giá đất đã tăng cao, người dân không còn bán giá rẻ.

• Khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn rất hạn chế, dù luật mới đã có nới lỏng.

• Nhà đầu tư dễ kỳ vọng sai lầm vào đền bù đất quy hoạch, trong khi không chắc chắn thời điểm hoặc giá trị thực tế.

• Cần nhiều kinh nghiệm pháp lý, quy hoạch, nếu không sẽ dễ mua phải lô đất “chết”.

TS. Đinh Thế Hiển cũng khẳng định: đầu cơ đất nông nghiệp như một kênh sinh lời hiệu quả là hiểu lầm phổ biến. Trong thực tế, nhiều lô đất bị bỏ hoang, đầu tư không sinh lợi như kỳ vọng.