Thị trường đất nền sôi động nhưng thanh khoản không như kỳ vọng

Thời gian gần đây, thị trường đất nền phía Nam ghi nhận sự sôi động trở lại. Tuy nhiên, không phải lô đất nào cũng dễ dàng ra hàng. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn, nhưng lại rơi vào cảnh “ôm đất”, trở thành “cư dân bất đắc dĩ” do thanh khoản thấp.

Nhà đầu tư “lướt sóng hụt” vì đòn bẩy tài chính

Anh M. (ngụ TP. Thủ Đức, TP.HCM), từng là một nhà đầu tư thành công với vài thương vụ lướt sóng đất nền. Trước Tết Nguyên đán, anh mua 3 lô đất nền tại TP.HCM và Đồng Nai với kỳ vọng bán ra nhanh chóng. Dù các lô đất đã có sổ đỏ, sang tên đầy đủ, nhưng vẫn chưa bán được. Đáng nói, hai trong số đó sử dụng vốn vay ngân hàng.

Tương tự, anh Kh. tại Dĩ An (Bình Dương) cũng rơi vào hoàn cảnh “lướt cọc không thành”. Anh đặt cọc 200 triệu cho một lô đất, gia hạn công chứng 30 ngày và kỳ vọng bán hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, không tìm được người mua trong thời gian ngắn, anh buộc phải vay ngân hàng để hoàn tất thanh toán.

“Lướt sóng đất nền” gặp khó vì thị trường đã qua nhịp tốt

Dù hoạt động mua bán nhộn nhịp, song nhiều khu vực đã qua đỉnh giá ngắn hạn khiến các giao dịch không còn dễ dàng. Một số lô đất đã qua tay nhiều nhà đầu tư, mặt bằng giá tăng cao khiến người mua sau chùn tay. Nhà đầu tư vào từ sớm (trước Tết) có thể chốt lời từ 15 – 30%, trong khi người vào sau gần như không có biên lợi nhuận.

Đặc biệt, tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM, cơn sốt đất nền được “thổi bùng” bởi thông tin sáp nhập hành chính. Tâm lý “sợ bỏ lỡ” khiến nhiều người đổ xô đầu tư, thậm chí vay ngân hàng để lướt sóng trong bối cảnh lãi suất ổn định.

Chuyên gia cảnh báo: Đừng chạy theo đám đông

Ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản, nhận định: Việc sáp nhập là chính sách dài hạn và chắc chắn có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiệu ứng tăng giá không xảy ra ngay lập tức. Nếu nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong giai đoạn này là rất rủi ro, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Kiên cũng cảnh báo, việc sáp nhập có thể tạo nên làn sóng đầu cơ, khiến giá đất tăng do tâm lý thay vì dựa trên giá trị thực hoặc nhu cầu thật. Đồng thời, quy hoạch và pháp lý đất đai tại các khu vực sáp nhập thường cần thời gian để điều chỉnh, dễ dẫn tới tình trạng dự án bị đình trệ hoặc vùng quy hoạch bị bỏ quên.

Đầu tư đất nền nên theo giá trị thực

Theo ông Kiên, giá trị bất động sản thực sự phải dựa trên nhiều yếu tố như:

  • Vị trí địa lý

  • Kết nối hạ tầng giao thông

  • Pháp lý rõ ràng

  • Tiện ích đầy đủ

  • Khả năng khai thác và sinh lời thực tế

Bên cạnh đó, yếu tố kinh tế địa phương, việc làm và sức hút cư dân cũng quyết định đến khả năng tăng giá bền vững của bất động sản.

“Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư nên ưu tiên đầu tư dài hạn, hạn chế lướt sóng nếu không phải là người chuyên nghiệp hoặc không có vốn mạnh”, ông Kiên khuyến nghị.

Lời kết: Cân nhắc kỹ trước khi đầu tư đất nền

Thị trường đất nền phía Nam tuy vẫn còn tiềm năng nhưng không dành cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc chạy theo tâm lý đám đông. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng, không nên đầu tư chỉ dựa trên “niềm tin tăng giá”. Tư duy dài hạn, đánh giá đúng giá trị thật là chiến lược bền vững trong bối cảnh thị trường nhiều biến động hiện nay.