Từ đầu năm tới nay, giá nhà chung cư cũ tại Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Không ít chủ nhà chấp nhận giảm giá 300-500 triệu đồng/căn so với giá rao bán hồi cuối năm ngoái để tìm khách mua.

Theo khảo sát của phóng viên báo Dân trí, một căn chung cư khác ở phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (TP Hà Nội) có diện tích 64m², thiết kế 2 phòng ngủ thời điểm đầu năm có giá rao bán với mức giá 4,3 tỷ đồng, đến nay hạ xuống còn 4 tỷ đồng. Tại dự án này, đầu năm, những căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 60-64m² được rao bán với giá 65-67 triệu đồng/m², đến nay cũng đồng loạt hạ xuống còn 61-62 triệu đồng/m².

Tại một dự án chung cư tại quận Hà Đông, những căn diện tích 68-75m², thiết kế 2 phòng ngủ đầu năm được rao bán với giá 65-68 triệu đồng/m², nay giảm còn 61-63 triệu đồng/m².

“Cắt lỗ” hay chỉ là giảm giá kỳ vọng?

Giá chung cư đã có dấu hiệu hạ nhiệt song không ít người mua nhà vẫn tỏ ra chần chừ vì nghĩ giá có thể xuống thấp hơn. Điều này dẫn đến hiện tượng trên các hội nhóm, trang tin bất động sản, nhiều thông tin rao bán “cắt lỗ” xuất hiện. Tuy nhiên, khi người có nhu cầu mua liên hệ thì mới biết đây chỉ là chiêu trò dụ khách hàng.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Công ty TNHH CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho biết:

“Theo quan sát của chúng tôi, từ ‘cắt lỗ’ không bao giờ có nghĩa thực sự là ‘cắt lỗ’ với chủ nhà, tùy thuộc vào chủ nhà mua với giá nào và thời gian nào. Nhà đầu tư cần phân biệt đấy là cắt lỗ hay là giảm giá so với kỳ vọng.”

Bà đánh giá, đối với các chủ nhà mua sản phẩm chung cư trong khoảng 2-3 năm trước, khả năng phải giảm giá dưới giá mua vào rất thấp. Khả năng cao là họ đang điều chỉnh giá kỳ vọng so với thời gian trước. Đây cũng là nhận định phù hợp với diễn biến tăng trưởng giá chung cư đang chậm lại tại Hà Nội.

Giá chung cư không còn tăng “sốc”

Báo cáo từ CBRE Việt Nam cho thấy, quý I/2025, thị trường ghi nhận gần 3.920 căn hộ mở bán mới từ 7 dự án – thấp hơn trung bình các quý trước nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ. Đặc biệt, đây là nguồn cung mở bán quý I lớn nhất trong 4 năm gần đây tại Hà Nội.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các quận/huyện như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Thạch Thất, với sự đa dạng từ trung cấp đến cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, kể từ 2022 đến nay, phân khúc bình dân vẫn chưa ghi nhận dự án mới.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp hiện đạt khoảng 75 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì, chiết khấu), tăng 34% so với cùng kỳ 2024 nhưng chỉ tăng 3% so với quý trước – mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023.

Bà An nhận định, thị trường đã trải qua 8 quý liên tiếp tăng giá mạnh, trung bình năm 2023 là 17%, năm 2024 là 20%. Tăng trưởng tổng cộng 35-40%, có dự án tăng tới 50%. Tuy nhiên, giống như mọi tài sản khác, giá không thể mãi leo thang mà sẽ chững lại theo quy luật thị trường.

Tâm lý chờ đợi và khả năng hấp thụ suy giảm

Ông Nguyễn Anh Quê, chuyên gia bất động sản, cho rằng giai đoạn 2020-2024, nguồn cung hạn chế do thủ tục pháp lý khiến giá tăng nhanh. Nhưng khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh theo chu kỳ cung – cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định hiện nguồn cung tăng mạnh, nhưng giá vẫn neo ở mức cao, khiến người mua ở thực khó tiếp cận, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn. Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn nên khó hấp thụ, giao dịch chững lại.

Tâm lý thị trường hiện nay đang nghiêng về phía người mua, nhiều người chọn “nghe ngóng”, chờ đợi thêm sự điều chỉnh, trong khi nhà đầu tư thì ra hàng và chờ phản ứng thị trường.

---