Thị trường bất động sản mắc “3 bệnh người già”: Huyết áp cao – Đường huyết cao – Cholesterol cao

Theo GS.TS Trần Ngọc Thơ, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang mắc cùng lúc 3 “căn bệnh” kinh điển của người già, bao gồm:

1. Huyết áp cao – Giá nhà quá cao so với thu nhập

Hiện tượng giá bất động sản liên tục leo thang trong khi thu nhập người dân không tăng tương xứng đang gây mất cân đối nghiêm trọng. Người dân phải mất tới 50–60 năm tích lũy mới có thể sở hữu một căn nhà. Theo ông Thơ, đây là nguyên nhân khiến “huyết áp” của thị trường tăng cao, có thể dẫn đến “đột quỵ” bất cứ lúc nào.

2. Đường huyết cao – Phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn tín dụng

Ngành bất động sản đang “nghiện” dòng vốn vay từ ngân hàng – dòng tiền được ví như “quá ngọt” và “dễ gây nghiện”. Hệ quả là khi tín dụng siết lại, thị trường dễ rơi vào tình trạng mất thanh khoản, ảnh hưởng đến toàn hệ thống tài chính, đặc biệt là ngành ngân hàng.

3. Cholesterol cao – Hàng tồn kho lớn và nợ xấu tăng

Một lượng lớn tồn kho bất động sản và tài sản thế chấp có vấn đề đang đè nặng lên bảng cân đối tài chính của nhiều doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp lớn trên sàn chứng khoán đang chiếm phần lớn lượng tồn kho, đồng nghĩa với việc nợ xấu có nguy cơ gia tăng đáng kể.

---

Ngành bất động sản cần chủ động “chữa bệnh”, không nên trông chờ vào cấp cứu chính sách

Dù ví von thị trường giống như “người già”, GS.TS Trần Ngọc Thơ vẫn cho rằng ngành bất động sản Việt Nam đang ở tuổi trung niên và hoàn toàn có khả năng phục hồi nếu có các chính sách đặc thù đúng đắn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng:

“Bất động sản cần tự vận động nhiều hơn, không nên dựa dẫm quá nhiều vào các chính sách tài khóa hay tiền tệ. Không gian chính sách đang hẹp lại do nhiều ngành khác như xuất khẩu, dệt may, thủy sản… cũng đang cần hỗ trợ khẩn cấp.”

Đồng thời, ông cũng cho rằng các doanh nghiệp nên tái cấu trúc kỳ vọng lợi nhuận và thích nghi với trạng thái thị trường mới.

---

Gợi mở cơ hội: Khai thác bất động sản công từ tinh giản bộ máy

Một cơ hội mang tính chiến lược được GS.TS Thơ đưa ra là: Cuộc cách mạng tinh giản biên chế đang làm phát sinh lượng lớn bất động sản công dư thừa. Nếu có chính sách đột phá, đây sẽ là nguồn cung rất lớn giúp hạ nhiệt thị trường và cải thiện chỉ số “cholesterol” – tức tồn kho – trong nền kinh tế.

---

TS. Nguyễn Văn Đính: “1.000 dự án ách tắc, 30 tỷ USD bị chôn vốn”

Cũng tại diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho biết:

• Có khoảng 1.000 dự án đang bị ách tắc, khiến hơn 30 tỷ USD bị chôn vốn.

• Nếu được tháo gỡ về pháp lý và giải phóng mặt bằng, những dự án này sẽ tạo cú hích mạnh cho nền kinh tế.

• Tâm lý thị trường sẽ được cải thiện rõ rệt, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở – điều cốt lõi để khôi phục thị trường bất động sản.

---

Cảnh báo dòng vốn “lệch hướng”

Ông Đính cũng lưu ý rằng hiện nay, dòng vốn chảy vào bất động sản đến từ nhiều nhóm nhu cầu: nhà ở, kinh doanh, đầu tư… Tuy nhiên, không ít trong số đó bị đẩy vào đầu cơ như mua đất để “găm hàng”, không xây dựng.

Điều này gây lãng phí tài nguyên, làm lệch thị trường và khiến người trẻ khó tiếp cận nhà ở, ảnh hưởng cả đến quyết định lập gia đình, sinh con của thế hệ mới.

---

Kết luận

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngã rẽ quan trọng. Nếu không có các điều chỉnh kịp thời cả về chính sách và hành vi của doanh nghiệp, nguy cơ “đột quỵ” như cách GS.TS Trần Ngọc Thơ cảnh báo là hoàn toàn có thể xảy ra.

Tuy nhiên, trong rủi ro luôn có cơ hội. Những tín hiệu cải cách như 2 Nghị quyết đặc thù 170 và 171, cùng sự đồng lòng từ chính phủ, doanh nghiệp và chuyên gia, có thể tạo ra bước ngoặt tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.